Ärgerliche Fehler beim Abschluss eines Mietvertrages für Kita & Co.
Die Suche nach passenden Räumlichkeiten für einen Kindergarten, einen Kinderladen oder eine Kindertagespflege gestaltet sich heutzutage leider immer schwieriger. Zu groß, zu klein, zu hell(hörig) oder zu dunkel, dann gibt es noch die Bedenken von Nachbarn oder Anwohnern (der Verkehr, der „Lärm“!) oder die Mietkosten sind unerschwinglich. Die Summe der möglichen Probleme erscheint riesig!
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Aber wenn dann, welch ein Glück, doch die passenden Räume gefunden wurden, muss es häufig ganz schnell gehen. Denn die Handwerker für den Umbau stehen bereit, erste angeworbene Erzieher sollen gehalten und demnächst starten und ein paar Eltern, die händeringend auf einen Kitaplatz hoffen, ist ja auch bereits schon der bevorstehende Start signalisiert bzw. versprochen worden.
Schnell wird dann ein Mietvertrag unterschrieben, damit der Vermieter jetzt bloß nicht „auf der Zielgeraden“ noch abspringt. Aber Achtung! Immer wieder sehen wir in unserer Beratung für Kita-Träger oder Kindertagesspflegestellen ärgerliche Irrtümer und Fehlvorstellungen über einzelne Regelungen in den für sie so wichtigen Miet- oder Pachtverträgen. Teilweise werden hier aus Unsicherheit, Zeitdruck oder gar Unwissenheit Fehler und Probleme geschaffen, die am Ende richtig ins Geld gehen oder sogar die Kinderbetreuung im beabsichtigten Umfang gar nicht ermöglichen.
Daher im Folgenden unsere Zusammenfassung der 5 ärgerlichsten Rechtsfehler in Mietverträgen und Pachtverträgen sowie was Kitaleitungen und Träger-Verantwortliche beachten sollten:
1.
Die genaue Bezeichnung der vermieteten Räumlichkeiten ist besonders wichtig. So sollten unbedingt sämtliche Räume im Einzelnen nebst etwaigen Außenflächen aufgezählt werden samt der Flächen, sofern nicht das gesamte Grundstück vermietet wird. Denn hieraus können sich weitere Pflichten ergeben, so z. B. bei der Übertragung von Verkehrssicherungs-/Instandsetzungs-/Instandhaltungspflichten auf den Mieter.
Dieser muss konkret wissen, welche Räumlichkeiten/Flächen der Mietsache zuzuordnen sind. Ferner sind diese Angaben relevant für die Miete (Höhe) und auch die vereinbarten Betriebskosten, die i. d. R. nach der Fläche umgelegt werden.
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2.
Der Zweck der Vermietung (Nutzung als Kindertageseinrichtung etc.) ist unbedingt im Vertrag mit aufzunehmen. Häufig wird in diesem Zusammenhang eine Regelung vergessen, was passiert, wenn die Betriebserlaubnis für diesen konkreten Zweck aus welchen Gründen auch immer entfällt.
Aus Sicht des Mieters ist es ratsam, sich hier ein Sonderkündigungsrecht einräumen zu lassen für den Fall, dass die Betriebserlaubnis entzogen wird, zumal die Untervermietung meist von der Zustimmung des Vermieters abhängig ist.
3.
Laufzeit – Aufgrund dessen, dass Mieter häufig staatliche Finanzierungen (so z. B. bei Kindertageseinrichtungen) in Anspruch nehmen und diese eine Zweckbindung enthalten (in Berlin z. B. aktuell drei bzw. fünf, zehn oder sogar 25 Jahren und zum Teil „ab Inbetriebnahme der Kitaplätze“), sollte darauf geachtet werden, dass der Mietvertrag mindestens entsprechend der Laufzeit der Zweckbindung lange läuft und zwar ab Inbetriebnahme der Kitaplätze. Das wird häufig übersehen und fällt erst auf, wenn der Vertrag unterzeichnet ist und es zu Verzögerungen kommt und schlimmstenfalls keine Verlängerungsoption vereinbart ist.
4.
Regelung der Rechtsnachfolge – Auch hierzu finden sich häufig keinerlei Regelungen in den Verträgen, obwohl es in der Praxis häufiger vorkommt. Für die Vermieterseite ist es meist sehr wichtig, dass sein von ihm ausgewählter Vertragspartner sich nicht so ohne Weiteres austauschen lässt, weshalb er sich für den Fall der Rechtsnachfolge ein vorheriges Zustimmungsrecht vorbehalten sollte.
Gleiches kann auch für die Mieterseite gelten, wenn es ihm gerade auf den konkreten Vertragspartner ankommt.
5.
Wenn man die Corona-Pandemie oder ähnliche Krisen heranzieht, könnte es sinnvoll sein, künftig für solche Fälle (Epidemien, Pandemien, Seuchen oder Quarantäneanordnungen) Regelungen zu treffen, sog. Höhere Gewalt/Force Majeure-Klauseln. Diese sind je nach Ausgestaltung (wer trägt das Risiko) im Mietvertrag selbst oder als sog. Individualvereinbarung zu vereinbaren.
Daher: Vorher prüfen, was lange und gut wechselseitig binden soll. Und wirklich verstehen, was drin steht und was die Konsequenzen sein können. Gerne unterstützen wir dabei!
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